Desvendando o Fascínio dos FIIs de Tijolo e Papel

Investir em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) é mergulhar em um universo onde o equilíbrio entre risco e retorno pode ser dominado com estratégia. Neste artigo, exploraremos como a combinação de FIIs de tijolo e papel pode maximizar resultados, adequando-se ao cenário de juros de 2026.

O que são FIIs de Tijolo e Papel?

FIIs de tijolo destinam-se a imóveis físicos: lajes corporativas, shoppings, galpões logísticos, fundos rurais e residenciais. Sua força reside na geração de renda via aluguéis e na apreciação de ativos em ciclos de queda de juros.

Por outro lado, FIIs de papel aplicam recursos em títulos imobiliários: CRIs, LCIs, Letras Hipotecárias e outros valores mobiliários. Eles prosperam quando a taxa Selic está elevada, oferecendo fluxo de renda pré-determinado e proteção contra vacância física.

Além dessas categorias, destacam-se os FIIs multiclasse, que unem estratégias de rendimento e valorização, e os FOF (fundos de fundos), especializados em diversificar dentro do próprio universo dos FIIs.

• FIIs de Tijolo: focados em imóveis físicos.
• FIIs de Papel: baseados em títulos de crédito imobiliário.
• Multiclasse e FOF: combinações híbridas.

Cenário Macroeconômico para 2026

As projeções apontam para cortes graduais na Selic ao longo de 2026, mas mantendo-a acima de 12% ao ano. Esse patamar garante atratividade aos FIIs de papel no curto prazo, graças à indexação a CDI ou IPCA e ao alto rendimento dos títulos.

À medida que os juros recuam, os FIIs de tijolo tendem a se valorizar, beneficiados pela queda no custo de oportunidade e pelo crescimento do lucro operacional líquido (NOI). Setores como logística, shoppings e renda urbana devem liderar essa recuperação.

No entanto, a volatilidade eleitoral e possíveis oscilações na curva de juros impõem cautela. A combinação de ambos os estilos — tijolo e papel — emerge como uma solução equilibrada para navegar nesse ambiente.

Desempenho Histórico e Tendências Recentes

O IFIX registrou alta de 16,34% até novembro de 2025, com os FIIs de tijolo superando os papéis. Fundos rurais, por exemplo, apresentaram valorização de 27,70% no período.

Confira abaixo a performance de alguns dos principais FIIs de tijolo no ano encerrado em 31/12/2025:

Enquanto isso, os FIIs de papel e híbridos mostraram resiliência, com fundos como HABT11 e BTHF11 oferecendo retornos próximos de 9% mesmo com a Selic elevada.

Recomendações de Analistas para 2026

Corretoras e gestoras apresentam diferentes visões, mas há consenso na necessidade de qualidade de ativos e diversificação:

• Itaú BBA: foco em FIIs de papel com critérios de garantias robustas e originação.
• XP, Santander e Daycoval: recomendam fundos de tijolo ligados a shoppings e logística.
• Empiricus: destaca FIIs de crédito conservador e multiclasse de alto grau.

Entre os papéis mais indicados estão HGCR11, KNHY11 e VCJR11, todos com P/VP próximos de 1 e recomendação de compra. No segmento de tijolo, XPML11 (shoppings) e TRXF11 (varejo/logística) despontam pelo crescimento do aluguel e indexação ao IPCA.

Estratégias de Carteira e Conclusão

Uma alocação inicial de 50% em FIIs de tijolo e 50% em FIIs de papel pode ser ajustada conforme a curva de juros evolui. À medida que a Selic diminui, aumentar gradualmente a exposição a imóveis físicos pode maximizar ganhos de capital e renda.

Para construir uma carteira sólida, considere:

• Priorizar ativos high grade e contratos de longo prazo.
• Equilibrar setores resilientes, como logística, com fundos de renda fixa.
• Avaliar indicadores fundamentais: P/VP, dividend yield e qualidade do inquilino.

Os FIIs de tijolo oferecem o encanto da valorização e da renda por aluguéis, enquanto os FIIs de papel garantem estabilidade e proteção em cenários de juros altos. Ao combinar essas duas vertentes, o investidor alcança um equilíbrio entre curto e longo prazo, navegando com segurança pelas incertezas macroeconômicas.

Em resumo, o fascínio dos FIIs de tijolo e papel reside na possibilidade de unir o melhor dos dois mundos: valorização de imóveis e rendimento previsível. Com a estratégia adequada, é possível surfar as ondas dos juros e conquistar resultados consistentes em 2026 e além.